2026 세제개편안 부동산 총정리

가장 큰 방향 전환은 종부세 과세 기준이 ‘몇 채를 가졌나(주택 수)’에서 ‘총 얼마어치를 가졌나(합산가액)’로 바뀐다는 점입니다. 여기에 실거주 여부에 따라 기본공제가 크게 달라집니다.

• ✅ 실제 거주하는 1세대 1주택자: 기본공제 공시가격 12억 → 14억원으로 상향 (시가 약 20억원 이하는 종부세 제외).
• ⚠️ 실거주하지 않는 1주택자(예: 임대 주고 본인은 타지 거주): 기본공제 12억 → 9억원으로 하향.
• 🏢 다주택자: 주택 수와 무관하게 보유 주택 합산가액으로 세율을 매기도록 2028년부터 단일화. 초고가 구간에는 최고 5.0% 세율.

👉 지금 내 종부세가 궁금하다면(2026년 현행 공제 12억/9억 기준) 보유세(재산세+종부세) 계산기에서 확인하세요.

1세대 1주택 장기보유특별공제가 ‘장기거주소득공제’로 명칭과 구조가 바뀝니다. 핵심은 보유기간 공제를 없애고 실제 거주기간에 혜택을 몰아준다는 것입니다.

• · 현행: 보유 연 4% + 거주 연 4% → 최대 80% (10년 보유·10년 거주)
• · 개정안: 거주기간 연 8% → 최대 80% (보유만으로는 공제 없음)
• · 공제 한도 신설: 2028년 20억원, 2029년 이후 10억원
• · 10년 이상 거주 1세대 1주택 기본공제: 250만 → 2,500만원

즉, ‘오래 살아본 실거주자’에게 유리하고, 보유만 오래 한 경우엔 공제가 줄어드는 방향입니다. 유예·과도기를 거쳐 2028~2029년에 단계적으로 적용됩니다.

👉 지금 양도세는(2026년 현행 장기보유특별공제 기준) 양도소득세 계산기에서 계산할 수 있습니다.

다주택자 양도세 중과 유예는 2026년 5월 9일 종료되어, 현재 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 적용됩니다(2년 이상 보유분).

개편안은 이 중과세율을 2027~2028년 2년간 한시적으로 낮추는 내용을 담았습니다(예: 2주택 최고세율 65% → 50%). 다만 이는 개정안이며, 2026년 현재는 중과가 그대로 적용됩니다.