부동산 경매 용어사전

말소기준권리·대항력·유치권·인도명령 등 부동산 경매에 꼭 필요한 용어를 쉽게 풀었습니다. 검색하거나 분류를 눌러 바로 찾아보세요.

39개 용어

임의경매절차

(근)저당권 등 담보권을 가진 채권자가 담보로 잡은 부동산을 팔아 돈을 회수하는 경매. 판결 없이 담보권 자체로 신청할 수 있습니다.

강제경매절차

판결문·공정증서 등 집행권원을 가진 채권자가 채무자 재산에 대해 신청하는 경매. 담보가 없어도 집행권원으로 진행합니다.

경매개시결정절차

법원이 경매를 시작한다고 결정하고 해당 부동산에 등기하는 것. 이 시점부터 압류 효력이 생깁니다.

배당요구종기절차

채권자·임차인이 배당(빚을 나눠 받는 것)을 요구할 수 있는 마지막 날. 이 날까지 배당요구를 해야 배당에서 돈을 받을 수 있습니다.

감정가절차

법원이 감정평가사에게 맡겨 매긴 부동산 가격. 첫 회차 최저매각가격의 기준이 됩니다. 시세와 다를 수 있습니다.

최저매각가격절차

그 회차 경매에서 이 금액 이상 써야 낙찰될 수 있는 하한선. 유찰되면 다음 회차에 20~30% 낮아집니다.

유찰절차

입찰자가 없어 경매가 성립되지 않는 것. 유찰되면 최저매각가격이 저감(통상 20~30%↓)되어 다음 기일이 잡힙니다.

저감률절차

유찰될 때 최저매각가격을 낮추는 비율. 법원마다 20% 또는 30%로 다릅니다.

신경매 / 재경매절차

신경매는 유찰로 다시 여는 경매, 재경매는 낙찰자가 대금을 안 내 다시 여는 경매. 재경매는 보증금이 20~30%로 높아집니다.

매각물건명세서절차

물건의 권리관계·임차인·인수될 권리 등을 법원이 정리한 핵심 서류. 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

현황조사서절차

집행관이 현장을 방문해 점유자·임대차 관계를 조사한 서류. 실제 누가 살고 있는지 파악하는 자료입니다.

매각허가결정절차

법원이 낙찰을 정식으로 허가하는 결정. 매각기일 약 1주 후 나오고, 다시 약 1주의 항고기간을 거쳐 확정됩니다.

대금지급기한절차

낙찰자가 잔금을 내야 하는 기한(통상 매각허가확정 후 약 1개월). 이때 소유권을 취득합니다.

말소기준권리권리분석

권리분석의 기준점. (근)저당권·(가)압류·담보가등기·경매개시결정등기·배당요구한 전세권 중 가장 빠른 것이며, 이보다 뒤 권리는 소멸·앞 권리는 인수됩니다.

인수주의 / 소멸주의권리분석

말소기준권리보다 앞선 권리는 낙찰자가 떠안고(인수), 뒤진 권리는 사라진다(소멸)는 원칙. 인수 권리가 있으면 숨은 비용이 됩니다.

대항력권리분석

임차인이 집주인이 바뀌어도 계약을 주장할 수 있는 힘. 전입신고+주택 인도(점유)를 갖추면 그 다음날 0시부터 생깁니다.

우선변제권권리분석

경매 배당에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리. 대항력 + 확정일자를 갖추면 생깁니다.

최우선변제 (소액임차인)권리분석

일정 금액 이하의 소액 보증금 임차인이, 순위와 무관하게 보증금 중 일부를 가장 먼저 돌려받는 제도. 지역별 기준액이 있습니다.

확정일자권리분석

임대차계약서에 공적으로 날짜를 받아두는 것(주민센터·등기소). 우선변제권의 순위를 정하는 기준이 됩니다.

선순위 임차인권리분석

말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인. 배당에서 못 받은 보증금을 낙찰자가 인수할 수 있어 가장 조심해야 할 위험입니다.

유치권권리분석

공사대금 등을 못 받은 사람이 그 부동산을 점유하며 돈을 받을 때까지 넘겨주지 않을 권리. 등기부에 안 나타나 현장 확인이 필요하고, 인수 대상입니다.

법정지상권권리분석

토지와 건물 주인이 경매로 달라질 때, 건물을 위해 법이 인정하는 토지 사용권. 성립하면 토지 낙찰자가 건물 철거를 요구하기 어렵습니다.

가등기권리분석

장래 소유권 이전 등을 위해 미리 순위를 확보해 두는 등기. 말소기준권리보다 앞선 소유권이전청구권 가등기는 인수될 수 있어 위험합니다.

가처분권리분석

권리 다툼 중 처분을 막기 위한 임시 조치. 선순위 가처분은 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수될 수 있습니다.

지분경매권리분석

공동소유 부동산 중 일부 지분만 경매로 나오는 것. 다른 공유자와의 관계, 공유물분할 문제가 생겨 난도가 높습니다.

기일입찰 / 기간입찰입찰·낙찰

기일입찰은 정해진 날 법원에 가서 입찰하는 방식(일반적), 기간입찰은 정해진 기간 우편 등으로 입찰하는 방식입니다.

입찰보증금입찰·낙찰

입찰 시 내는 보증금으로 원칙적으로 최저매각가격의 10%(재매각은 20~30%). 떨어지면 즉시 돌려받고, 낙찰 후 대금 미납 시 몰수됩니다.

최고가매수신고인입찰·낙찰

가장 높은 가격을 써내 낙찰자로 정해진 사람. 매각허가결정을 거쳐 정식 매수인이 됩니다.

차순위매수신고입찰·낙찰

두 번째로 높게 쓴 사람이, 낙찰자가 대금을 안 낼 경우를 대비해 자신이 매수하겠다고 신고하는 것.

공유자우선매수입찰·낙찰

지분경매에서 다른 공유자가 최고가와 같은 금액으로 우선해서 살 수 있는 권리. 일반 입찰자보다 우선합니다.

입찰표입찰·낙찰

사건번호·물건번호·입찰가·보증금액을 적는 서류. 입찰가는 한 번 쓰면 고칠 수 없어 0을 더 붙이지 않게 주의해야 합니다.

배당요구배당

채권자·임차인이 매각대금에서 자기 몫을 나눠 달라고 법원에 요구하는 것. 배당요구종기까지 해야 배당에 참여합니다.

배당순위배당

매각대금을 나눠줄 때의 우선순위. 경매비용·최우선변제·당해세·확정일자 순위 등에 따라 누가 먼저 받는지 정해집니다.

잉여주의 (남을 가망 없는 경매)배당

매각해도 신청 채권자에게 돌아갈 돈이 없으면 경매를 취소하는 원칙. 선순위 채권이 매각가보다 크면 경매가 취소될 수 있습니다.

인도명령명도·기타

대금 납부 후 6개월 내 신청할 수 있는, 점유자를 내보내는 법원 명령. 대항력 없는 점유자는 이 명령과 강제집행으로 내보냅니다.

명도 / 명도소송명도·기타

낙찰 후 기존 점유자를 내보내는 일(명도). 인도명령으로 안 되는 경우 명도소송이 필요하며, 비용·기간이 수익률에 큰 영향을 줍니다.

경락잔금대출명도·기타

낙찰(경락) 후 잔금을 치르기 위해 받는 대출. 일반 주담대와 조건이 다르며, 낙찰가·감정가·규제지역에 따라 한도가 달라집니다.

촉탁등기명도·기타

대금 납부 후 법원이 등기소에 소유권이전·말소를 대신 신청해 주는 것. 낙찰자가 직접 이전등기를 하지 않아도 됩니다.

상계명도·기타

배당받을 채권자가 낙찰자인 경우, 자신이 받을 배당금만큼 대금 납부를 면제받는 것(차액지급).

※ 이해를 돕는 요약 설명입니다. 정확한 법적 정의·적용은 관련 법령(민사집행법 등)과 전문가로 확인하세요.